Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” vừa được tổ chức tại Khách sạn New World Sài Gòn, TP.HCM, thu hút đông đảo sự quan tâm với sự tham gia của hơn 500 đại biểu từ nhiều lĩnh vực khác nhau. Sự kiện do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ đạo và Cộng đồng Review BĐS tổ chức, nhằm phân tích tình hình thị trường bất động sản hiện tại và quán triệt các vấn đề liên quan đến phát triển vùng đô thị vệ tinh.
Tình Hình Thị Trường Bất Động Sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM và vùng lân cận đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc trong 8 tháng đầu năm 2025, dữ liệu từ DKRA cho thấy rằng nguồn cung căn hộ đã đạt khoảng 28.114 căn, tăng 58% so với năm 2024. Lượng giao dịch thành công ghi nhận khoảng 20.029 căn, gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm trước, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 71%. Sự gia tăng nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án mới, làm cải thiện thanh khoản cho toàn thị trường.
Giá Bán Tăng Nhưng Nhu Cầu Phân Hóa
Mặc dù có sự gia tăng về lượng giao dịch, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục có chiều hướng tăng do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi TP.HCM chủ yếu chào bán căn hộ cao cấp hạng A và hạng sang, các tỉnh vệ tinh lân cận lại chứng kiến sự thống trị của phân khúc trung cấp và bình dân. Điều này phản ánh sự khác biệt trong nhu cầu và sự phát triển giữa đô thị trung tâm và khu vực ven đô.
Nhân Khẩu Học Người Mua Nhà
Theo báo cáo từ diễn đàn, nhà đầu tư hiện đang là lực lượng chính trên thị trường với tỷ trọng người mua đầu tư cao hơn so với người mua để ở. Nhóm độ tuổi từ 35-44 là chủ lực, tuy nhiên, 40% số người mua để ở thuộc nhóm tuổi 25-34, cho thấy sự nổi bật của giới trẻ trong việc tham gia vào thị trường bất động sản.
Xu hướng tiêu dùng mới cho thấy người mua ngày càng ưa chuộng các sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu thực tế. Những căn hộ với diện tích vừa và nhỏ, giá cả hợp lý và thiết kế tối ưu công năng đang trở thành lựa chọn hàng đầu.
Bối Cảnh Kinh Tế Vĩ Mô 2025-2026
Các chuyên gia kinh tế nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong giai đoạn 2025-2026. Tốc độ tăng trưởng toàn cầu dự báo sẽ chậm lại còn khoảng 2,3% trong năm 2025, thấp hơn so với mức 2,8% của năm 2024. Mặc dù lạm phát tại các nền kinh tế lớn sẽ có xu hướng hạ nhiệt nhẹ, nhưng giá hàng hóa, đặc biệt là dầu thô, vẫn ở mức cao.
Tăng trưởng thương mại quốc tế dự đoán chỉ tăng khoảng 1,8%, giảm so với 3,4% của năm 2024, thể hiện rõ xu hướng bảo hộ và bất ổn chuỗi cung ứng.
Diễn đàn đã chỉ ra nhiều rủi ro toàn cầu có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam trong hai năm tới, bao gồm:
- Xung đột địa chính trị: Những tình hình bất ổn ở các khu vực như Trung Đông và Ukraina có thể gây gián đoạn tâm lý đầu tư.
- Chiến tranh thương mại: Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung và chủ nghĩa bảo hộ gia tăng đang tác động không nhỏ đến thị trường.
- Lạm phát và lãi suất: Mặc dù lạm phát có xu hướng giảm, nhưng lãi suất vẫn cao, tạo áp lực lên các thị trường mới nổi như Việt Nam.
- Khủng hoảng nợ nần: Nhiều quốc gia đang đối mặt với vấn đề nợ công gia tăng, có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính.
- Rủi ro chính sách thuế quan: Hoa Kỳ có thể áp thuế đối với hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Nếu Hoa Kỳ áp dụng mức thuế trung bình 20% lên hàng xuất khẩu của Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam có thể thiệt hại khoảng 25-30 tỷ USD mỗi năm từ suy giảm kim ngạch xuất khẩu, tạo thách thức lớn cho các ngành hàng xuất khẩu chủ lực.
Quy Hoạch Đô Thị Và Phát Triển Vùng Đô Thị Vệ Tinh
Chủ đề “Sóng vệ tinh” đã được cụ thể hóa thông qua các thảo luận về quy hoạch và phát triển vùng đô thị vệ tinh. Các chuyên gia quy hoạch nhấn mạnh sự cần thiết của mô hình phát triển đô thị đa trung tâm nhằm giảm tải cho đô thị trung tâm TP.HCM.
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết việc sáp nhập các địa bàn lân cận sẽ mở ra cơ hội cho TP.HCM trở thành “siêu đô thị” với diện tích và dân số tăng trưởng mạnh mẽ. Thực tế, nếu TP.HCM hợp nhất với các tỉnh thành lân cận, vùng này có thể chiếm khoảng 2% diện tích và 13,5% dân số quốc gia, cùng với gần 24% GDP của cả nước.
Mô Hình Phát Triển Đô Thị
Diễn đàn xác định mô hình phát triển đô thị cần kết nối chặt chẽ các khu vực xung quanh thông qua hệ thống giao thông hiện đại, đảm bảo việc di chuyển giữa trung tâm và các vùng vệ tinh trở nên thuận tiện.
Quy hoạch đô thị vệ tinh không chỉ hướng tới việc phát triển hạ tầng giao thông mà còn cần chú trọng đầu tư vào hạ tầng xã hội, phù hợp với nhu cầu thực tế của cư dân, từ y tế cho đến giáo dục và việc làm. Khi người dân tìm thấy cơ hội phát triển ngay tại khu vực cư trú, họ sẽ sẵn sàng định cư lâu dài tại những thành phố vệ tinh này.
Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 đã tạo ra một diễn đàn quan trọng để trao đổi về xu hướng phát triển vùng đô thị vệ tinh, cho thấy rằng vai trò của các khu vực này không chỉ là hỗ trợ mà còn là những cực tăng trưởng mạnh mẽ. Ông Phạm Lâm, Trưởng đại diện văn phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam, nhấn mạnh rằng các dự án bất động sản cần được định hướng đúng vị trí chiến lược, để tạo ra giá trị bền vững lâu dài cho thị trường.
“Tâm điểm là phải tạo ra các đô thị vệ tinh thực sự đáng sống, qua đó giảm áp lực cho đô thị trung tâm và phát triển cân bằng, bền vững cho toàn vùng đô thị” – ông Phạm Lâm nhấn mạnh.
Tóm lại, với sự định hướng đúng đắn và các giải pháp cụ thể, làn sóng phát triển đô thị vệ tinh có thể mở ra không gian mới cho thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.
